【不動産投資】サラリーマンの不動産投資方法
老後2000万円問題なんか気にしない、定年退職後は優雅に旅行しなたら遊ぶように好きなことで暮らしたい。 特に移住される方は少なからずこういった目標があるのではないでしょうか。
私は資産を形成するために以下の3つに取り組んでいます。
１ 株式、証券への投資
２ 不動産投資
３ ポイ活（お小遣い程度）
今回の記事では 不動産投資 についてサラリーマンならではの観点で私なりの投資方法について記載させていただきます。
・区分か一棟か
あくまでも目的は運営中のCF（キャッシュフロー）が残るか 売却する際に利益が出るかだと思います。
この2つを満たすためにはやはり私は断然 １棟 をおすすめします。
なぜならば区分ではどう頑張っても運営中のCFは雀の涙ほどしか残らないと思うからです。
例えば都心のワンルームを1室購入すると以下のようなイメージです。
年間家賃収入：＋144万円（12万円を12ヶ月で計算）
ローン返済：-115万円（3800万円 45年返済 金利1.5%で計算）
管理費：-7万円（家賃収入の5%が相場）
修繕積立：-7万円（当初月6000円で計算してますが、経年で増加します）
差し引き15万円です。
しかも修繕積立金は年々建物が古くなるにつれて上昇するのが一般的です。
また家賃収入も下落しますので、CFは15万円も残らなくなるでしょう。
私は現在、２棟所有していますがCFは年間200万円程度は残せています。
・中古か新築か
価格・メンテナンスにかかる費用など色んな観点がありますが、１棟目は 中古 を私は選択しました。
なぜならばサラリーマンの私でも 減価償却 がとれ給与収入を低く抑える効果があるからです。
例えば築17年で建物代金が3000万円の木造アパートを購入した場合、耐用年数である22年から17年を引き、5年間の間、毎年600万円の費用を税務計算上の費用に当てることができます。
600万円全額を給与からさっ引くことはできませんがその一部（例えば200万円程度）を給与所得から引けると、所得税と住民税の還付を受けられる可能性があります。
確定申告時に数十万単位の税金が還付され、CFと合わせるとかなりの金額になります。
このキャッシュを次のアパートの購入資金や投資信託の資金に充てて資産を増やせるのです。
ただし、減価償却した物件は、売却の時にその償却額を織り込んだ上で利益が確定しますので、売却の際に多く税金を払うことになる点は注意が必要です。
この辺り詳しくは以下のサイトが大変ためになりますのでご紹介いたします。
【基礎から解説】アパート減価償却の基礎知識＆計算シミュレーション | 土地の相続・経営ならHOME4Uオーナーズ
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